Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

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Ospite mb75

Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite mb75 » 28/08/2014, 19:17

Buongiorno a tutti,
premetto che io sono assolutamente estranea a questa categoria.
Mi spiego. Sono un professionista e ho ricevuto un incarico per la stima di locazione per un terreno che avrà una destinazione a distributore di benzina.
Francamente brancolo nel buio perchè effettivamente non è così frequente lavorare in ambiti così specifici.
Avrei bisogno di capire sulla base di cosa iniziare la stima. Vedo per esempio che spesso nel forum si fa riferimento alla potenzialità di guadagno del distributore di carburante. Sicuramente conterà anche la posizione e la presenza eventuale di altre distributori nella zona. Ma se volessi iniziare la mia valutazione con la potenzialità di guadagno, come posso procedere? Mi spiego meglio, se dovessi stimare il volume di erogato in un anno, come posso valutarlo, anche approssimativamente?
Spero che qualcuno possa darmi delle indicazioni preziose da cui partire.
Ringrazio.


lucio

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda lucio » 01/09/2014, 17:19

ascolta se ai un terreno.......fidati , ma fidati , ma fidati , ascoltami ......coltiva patate che guadagni di piu'..............a non so se te lo detto ........( fidati )

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 02/09/2014, 10:21

lucio ha scritto:ascolta se ai un terreno.......fidati , ma fidati , ma fidati , ascoltami ......coltiva patate che guadagni di piu'..............a non so se te lo detto ........( fidati )


Ok, grazie per il consiglio....ma la cosa è molto semplice:
1) il cliente mi ha dato questo incarico....e purtroppo non gli posso dire di coltivare patate!!!
2) il terreno di sua proprietà da piano regolatore ha solo una destinazione d'uso....cioè a distributore di carburante...quindi addio patate!
3)volente o nolente....devo far saltare fuori un valore.

So che sono in una rognosa situazione....ma purtroppo non ci posso fare nulla!
Qualcuno mi può aiutare?
Grazie

lucio

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda lucio » 02/09/2014, 17:23

parti dal presupposto che avere una potenzialita' ideale e diverso da avere una potenzialita' utile
fai conto che le compagnie non pagano piu i fiorenti affitti di una volta al proprietario del terreno..poi ce da vedere i competitor che ci sono vicino.....a volte anche se alla pompa ce la differenza di un centesimo le gente va via....
oramai per costruire un impianto bisogna farlo a specifiche europee.....( cosa vuol dire )???
es...metteranno di sicuro le pompe nuove.....chiamare la camera di commercio per far togliere un sigillo costa 700 eur a botta ....ecc...ecc...
es...se metti un autolavaggio fai conto che i costi di gestione sono altissimi,,,,,e fai conto che mediamente in italia fa brutto 4 mesi all'anno , in piu ci sono i rifiuti da trattare e chiamare l'autobotte per le acque sporche......costa un botto( ti ho detto tutto )
BISOGNA ISCRIVERSI PER FORZA AL SISTRI ( altre mazzate )
bisogna pagare in quota forfettaria la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto...
e ricordati che le compagnie non regalano nulla ...anzi se possono te la mettono in quel posto
poi non esistono i terreni destinati per distribuzione carburanti........un terreno e edificabile o non...al massimo agricolo

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 04/09/2014, 8:30

Caro Lucio,
ti ringrazio per il tuo contributo. Dunque Ti spiego, la questione è molto semplice. Il mio cliente è un ente privato e ha la proprietà di un terreno di ampie dimensioni, finora tenuto in locazione ad uso agricolo. Che è successo negli ultimi anni? Il loro terreno è rientrato in una massiccia trasformazione urbana, per cui il loro grande lotto è stato espropriato, fatto a pezzettini, ed il lotto che io devo stimare fa parte di uno di questi terreni residui. Di coltivare pertanto non c'è più motivo.
Inoltre proprio in seguito alle pesanti modifiche urbanistiche, posso dirti per certo che la destinazione a stazione di servizio è imposta dal piano regolatore e nulla ci possiamo fare. E' messo nero su bianco, non ci sono dubbi. Poi se uno sul fazzoletto di terra ci vuole ancora coltivare patate o fragole....questo è un altro discorso. Però attualmente la situazione è questa.
Quindi il nostro bel terreno ha due possibilità di sopravvivenza: 1 - rimanere abbandonato a se stesso; 2 - essere sfruttato per l'unica funzione che gli si può attribuire e cioè a stazione di servizio.
Il mio cliente ovviamente, già sapendo questa cosa per tempo, ha già provveduto ad effettuare uno studio di fattibilità e da quello che vedo, la previsione di realizzazione è bella ampia. Si riesce a ricavare una bella stazione di servizio, completa di ambienti accessori (tipo officine), locale commerciale, autolavaggio, e anche uno spazio per la distribuzione di gas metano, il tutto sviluppato su un'area complessiva di circa 15.000 mq.
Contando il fatto che l'area in questione si trova a ridosso di una zona produttiva/artigianale, un centro abitato, un parco commerciale di pesante portata e, non poco, uno svincolo (che stanno realizzando proprio in questo periodo) di collegamento ad un importante arteria autostradale (stiamo parlando dell'A4, posso dirti solo questo). Quindi oserei dire che la posizione è decisamente strategica.
Il mio cliente in seguito alla fattibilità, si è mosso alla ricerca di potenziali interessati e gli interessati non si sono fatti attendere (non so assolutamente che siano). Ora arrivo io che devo stimare la locazione di questo terreno.
Dunque, io nel frattempo ho fatto le mie indagini dirette sul posto. Effettivamente ho notato che il fenomeno della locazione non è molto praticato, le compagnie spesso acquistano il terreno. I pochi casi di locazione che ho potuto analizzare mi fanno capire che la tendenza ora non è più quella di affittare ad una quota fissa annuale, bensì di corrispondere un fitto in base all'erogato.
Ho iniziato a stimare quanto potrebbe erogare una stazione di servizio come quella che potrebbe sorgere sul terreno in questione (ricordo che devo stimare la locazione, pertanto quelle che faccio sono tutte ipotesi di previsione). Visto il contesto in cui viene inserita, l'esistenza di alte stazioni di servizio in zona (con o senza servizi associati) e i quantitativi medi erogati dai gestori locali direi che la mia stazione di servizio potrebbe tranquillamente erogare più di 4.000.000 mc di carburante all'anno. Poi, in base alle valutazioni che vedo un po' di qua, un po' di la.....ho due paragoni di stima:
1 - alcune compagnie mi dicono che generalmente stipulano contratti di affitto con cifre che vanno dai 7 € ai 15 € al mc erogato a seconda delle caratteristiche del lotto
2 - alcuni mi dicono che mediamente il fitto potrebbe attestarsi intorno al € 0,001 al mc erogato
Queste sono le informazioni che ho raccolto.
Ovvio che i consigli che vedo girare, sul fatto di non locare mai un terreno ad un gestore di distributori....beh, questa è altra storia.....se fossi io il proprietario del terreno magari seguirei il Vostro consiglio!!!
Che ne dite?

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 04/09/2014, 8:56

0,001 € al mc ? 0,001€ x 4000 mc = 4,00 €. Scherzi a parte, mi pare(nn sono sicuro) che la "mia" compagnia paghi al proprietario del terreno un affitto di 15000€, impianto di 2 colonne x un tot. di 8 erogatori, no lavaggio ed attività extra.

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 04/09/2014, 9:39

ma se non sei in grado di fare una stima,perchè la devi fare per forza? perché hanno incaricato te se sei incapace? boh non riesco a capire l ostinazione di doverla fare per forza se non ne sei all altezza!.....la scia perdere il mandato ,così non fai danni.

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 04/09/2014, 15:15

Per dare una risposta seria sappi che molti di noi sono solamente benzivendoli e non petrolieri.
Comunque, ci sono due possibilità, o chiedere un canone fisso annuale o farsi dare un pro litro.
Il canone fisso. visto che non si ha un metro di misura di quanto potrebbe erogare la nuova stazione di servizio, mi sembra la soluzione migliore, prendendo in considerazione che è un terreno di ottime dimensioni e x quello che asserisci, oltre alla stazione si possono fare locali aggiuntivi quali bar shop officina ecc. una cifra intorno ai 80.000 €. non mi sembra lontana dal fattibile, considerando che se potrebbe fare 4.000.000 di lt. inciderebbe solamente.... cent/lt.
In alternativa si può chiedere un tot/lt su erogato, ma il rischio di quanto erogherebbe va a ricadere sul proprietario del terreno, se l'impianto va bene potrebbe guadagnare di più , ma , considerata la crisi (spero momentanea) e l'incertezza che nel prossimo futuro possa aprire un'altro impianto nelle vicinanze, metterebbe a repentaglio l'erogato e quindi guadagnerebbe di meno , o molto di meno. Inoltre con una simile soluzione, fino a che la stazione di servizio non entra a regime ( tempi di realizzazione dell'impianto, e inizio e consolidamento attività ) non realizzeresti un becco di un quattrino.

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 05/09/2014, 9:24

Bene, caro ospite....grazie per la risposta. Ti spiego com'è andato l'incarico. Io faccio parte di un elenco di professionisti a cui questi signori periodicamente chiedono di fornire un preventivo per quello che gli serve. Quando hanno bandito la necessità dell'incarico sulla stima nessuno sapeva della destinazione d'uso del terreno. Ci chiedevano, siamo proprietari di un terreno x....dobbiamo fare una stima. Unica notizia che si sapeva che era un produttivo. In realtà ad incarico ricevuto, in seguito alle indagini effettuate in Comune è saltato fuori che si poteva fare solo la bella stazione di servizio. Ecco com'è andata. Da professionista non potevo mica andare a dirgli ....non mi piace...non lo faccio! Ho adempiuto al mio dovere come di consueto ed ho effettuato le indagini di mercato direttamente. I dati che ho snocciolato sono il risultato delle indagini.....che poi da qui a dire che tutti mi hanno fornito dati falsi....boh, spero di no....anche se molti di quelli si incrociano.
Ad ogni buon conto...ringrazio ancora per il supporto....sempre valido!

Ospite

Re: Stima di locazione per un terreno ad uso distributore

Messaggioda Ospite » 12/05/2018, 20:11

Ospite ha scritto:Bene, caro ospite....grazie per la risposta. Ti spiego com'è andato l'incarico. Io faccio parte di un elenco di professionisti a cui questi signori periodicamente chiedono di fornire un preventivo per quello che gli serve. Quando hanno bandito la necessità dell'incarico sulla stima nessuno sapeva della destinazione d'uso del terreno. Ci chiedevano, siamo proprietari di un terreno x....dobbiamo fare una stima. Unica notizia che si sapeva che era un produttivo. In realtà ad incarico ricevuto, in seguito alle indagini effettuate in Comune è saltato fuori che si poteva fare solo la bella stazione di servizio. Ecco com'è andata. Da professionista non potevo mica andare a dirgli ....non mi piace...non lo faccio! Ho adempiuto al mio dovere come di consueto ed ho effettuato le indagini di mercato direttamente. I dati che ho snocciolato sono il risultato delle indagini.....che poi da qui a dire che tutti mi hanno fornito dati falsi....boh, spero di no....anche se molti di quelli si incrociano.
Ad ogni buon conto...ringrazio ancora per il supporto....sempre valido!


Mi servirebbe una stima ... sei contattabile?


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